«Нерухомість Білорусії не постраждала від кризи»

Керуючий партнер компанії Colliers International в Білорусії і країнах Балтії Михайло Морозов в інтерв'ю BFM.ru розповідає, як криза вплинула на ринки нерухомості цих країн, і порівняв стан справ у них з ситуацією в Росії і Європі

Михайло Морозов. Фото: особистий архів

Керуючий партнер компанії Colliers International в Білорусії і країнах Балтії Михайло Морозов в інтерв'ю BFM.ru розповідає, як криза вплинула на ринки нерухомості цих країн, і порівняв стан справ у них з ситуацією в Росії і Європі.

- Михайло, як в останні місяці змінилася ситуація на ринку нерухомості в Білорусії, Прибалтиці і в країнах Східної Європи?

- Загальна тенденція у всіх одна - на тлі зростаючого фінансової кризи страждає не тільки ліквідність в кожної з перерахованих країн, але і заморожуються проекти всюди: в Східній Європі, в Білорусії, в країнах Балтії. Відбувається це через відсутність фінансування, через те, що різко зросли ризики. Ситуація зараз більше пов'язана не з фінансовою кризою, а з економічними реаліями - падіння платоспроможності підприємств, скорочення витрат, скорочення персоналу, зміна планів і заморожування ряду проектів відбувається на тлі коректування і падіння орендних ставок комерційної нерухомості. Це загальна тенденція, яка триває всюди, це ж стосується і Росії, і України і практично всього блоку нових країн, які відкрилися для інвесторів протягом останніх 10-15 років. Наскільки довгострокова тенденція, поки сказати складно, всі сходяться на думці, і ми дотримуємося такої ж позиції, що дна ми ще не досягли, швидше за все, ця тенденція продовжиться в 2009 році.

Далі вже ми можемо говорити про локальні відмінності цих ринків, тому що десь держава відіграє велику роль і відіграє її більш успішно, з точки зору підтримки, лобіювання інтересів, як окремих сегментів ринку реальної економіки, так і проектів. Десь це відбувається менш успішно, або не відбувається зовсім, тому можна говорити про те, що на самоплив пущені ринки країн Балтії. На сьогоднішній день абсолютно очевидно, що проблеми кожен повинен вирішувати самостійно, тому якихось програм з підтримки ринку на сьогоднішній день немає, навпаки держави запитують допомогу у МВФ, у ряду міжнародних організацій для підтримки ситуації із забезпеченням бюджетного дефіциту, а також на підтримку локальних валют.

- А в Білорусії йде якась державна підтримка? Там же досить закрита економіка, яка, як вважається, і легше долати фінансову кризу переживає.

- Державна підтримка там завжди йшла, нічого не змінилося. Білорусія з її рівнем валюти, напевно, виграла найбільше на сьогоднішній день від кризи саме за рахунок того, що держава стала на захист місцевого ринку, на захист його інтересів. Правда, це оберталося досить високою бюрократією і зарегульованістю всіх процесів. Але в період кризи це дало позитивний імпульс, тому що там завжди контролюються ціни на будівельні матеріали, там завжди даються преференції забудовникам з точки зору реалізації програми з будівництва національного житла. Також існує індивідуальний підхід до тих компаній, які інвестують в проекти громадські, соціальні, культурні, спортивні. В даному випадку можна сказати, що на тлі падаючої активності в країнах Балтії і в країнах Східної Європи, в Білорусії ця активність в окремих сегментах зберігається. Відбувається так в першу чергу на тлі того, що держава зацікавлена ​​в реалізації проектів, пов'язаних з цілим суспільно-соціальним блоком. Зараз в США і в Росії запускається як нова програма з будівництва шкіл, дитячих садів, об'єктів інфраструктури, а в Білорусії, наприклад, ця програма досить розвинена і протягом багатьох років існувала.

- Найвідоміший проект в Білорусії, який консультувала компанія Colliers International, це «Мінськ-Сіті», амбітна і масштабна забудова, яку часто порівнюють з «Москва-Сіті». Що зараз відбувається на цьому будівництві? Об'єкти не заморожені?

- «Мінськ-Сіті» якраз є досить характерним прикладом відмінності ринку Білорусії від країн Балтії, від Східної Європи. Він, безумовно, зазнає певних змін, тобто обсяги, заплановані до введення в експлуатацію, коригуються і скорочуються з урахуванням того, що фінансування обмежене. Але, тим не менш, цей проект не заморожений, він розвивається як і цілий ряд інших проектів, які реалізуються не тільки російськими компаніями, такими як «Ітера», а й компаніями з регіону Близького Сходу (ОАЕ, Оман, Катар, Ліван). Всі ці об'єкти так чи інакше пов'язані з багатофункціональними комплексами, включаючи житлову нерухомість і комерційну - торгово-розважальну, офісну.

- Ви можете оцінити у відсотках, скільки проектів заморожено в Прибалтиці? З нових і з тих, які повинні бути реалізовані в 2009 році. Введення якихось об'єктів зараз ставиться під сумнів?

- добудовувати будуть ті об'єкти, які підведені до введення в експлуатацію. А ось ті, які знаходяться на початковій стадії, майже всі заморожені, цифра становить від 80 до 90%. Початок реалізації відкладено до моменту стабілізації в економіці країни. Також компанії прагнуть оцінити нову вартість об'єктів і доступність фінансування. Швидше за все, приступати до них будуть в 2011 році, навряд чи це відбудеться раніше.

- Можна порівняти ринки Прибалтики і Білорусії з ринком Росії? Я маю на увазі будівельний, девелоперський бізнес. Наскільки ситуація в Росії краще, ніж в Прибалтиці, або, наприклад, в Білорусі краще, ніж в Росії?

- Я думаю, що такі порівняння досить складно зробити. Прибалтику точно складно з чимось порівнювати, тому що вона відрізняється за масштабами, за структурою, за можливостями. Це все-таки країни з невеликою кількістю населення, з меншим масштабом реалізованих проектів, і знову-таки тенденції досить локальні. Тобто нестабільна економіка, нестабільне бюджетування на рівні держави ставить нерухомість в не дуже комфортне положення, коли будь-які проекти можуть бути зупинені у зв'язку з тим, що якийсь із елементів програми, закладений в розвиток економіки, не спрацював. Припустимо, погіршення показників транзитної області, або певні проблеми в банківській сфері можуть відразу вплинути на весь блок проектів нерухомості. У Росії і в Білорусії, звичайно, структура економіки більш диверсифікована: більше експорту, більше валютної виручки, більше стабільних джерел фінансування, і вони різні. І групи компаній, інвесторів, будівельні інвестиційні холдинги також працюють на набагато більш широкий сегмент споживачів. Також держава робить замовлення. Є і категорія платоспроможних споживачів, які і в період кризи продовжують реалізовувати свої проекти за рахунок тих накопичень, які у них є. Є також компанії зі стабільним джерелом доходу, який існує навіть в період загального падіння.

- Ви можете розповісти якусь історію, яка для вас запам'яталася найбільше в цій кризовій ситуації? Чому особисто ви, як топ-менеджер, навчилися в цю кризу?

- Компанія повинна бути гнучкою, вона повинна планувати різні сценарії, завжди мати план В і план С. Важливо передбачити, наскільки швидко може змінитися обстановка і середовище навколо тебе, тому дуже важливо (ми це спостерігаємо на досвіді своїх клієнтів) мати все-таки різні варіанти розвитку. Головне, щоб важелі управління завжди залишалися в твоїх руках. Особливо в тому, що стосується зміни структури бізнесу, скорочення витрат, переорієнтації, перепрофілювання. Здатність адаптуватися до змін середовища проживання є одним з найголовніших конкурентних переваг. Тобто, ти граєш в футбол, і в якийсь момент розумієш, що всі інші вже грають в хокей. І ось якщо ти здатний швидко до цього адаптуватися, прийняти нові правила гри, змінитися сам, змінити свій підхід і, безумовно, внутрішнє психологічне сприйняття цієї кризової ситуації, ось це все і впливає на результат конкурентоспроможності.

- А як же все-таки змінилася Colliers International за 2-3 самих пікових, найбільш кризові місяці? Якісь скорочення, якась оптимізація сталася всередині компанії?

- Весь «жир», накопичений за період спокійної роботи, зараз випаровується. Тобто компанія стає більш цілісною, більш стислій з точки зору ресурсів. Безумовно, ми зараз підвищуємо ефективність роботи кожного зі співробітників і намагаємося прийти в більш оптимальну спортивну форму, щоб замість «жиру» були такі «кубики на животі».

- Багатьох людей і в Прибалтиці, і в Росії хвилює ситуація з Parex banka. Як вона буде розвиватися? Ви працюєте з цією структурою?

- Ми знаємо ситуацію, але не дуже тісно працювали з ними, так історично склалося. Якщо говорити одним словом, то залишається надія. Наскільки ця надія виправдана - час покаже. Поки в держава перейняло оперативний контроль, як нам здається, досить професійні менеджери для цього залучені, тому є все-таки висока ймовірність того, що в наступному році ситуація стабілізується, і приватні вкладники, і юридичні клієнти банку не втратять ті гроші, які вкладені. В даному випадку той факт, що держава перейняло не тільки управління, а й гарантує всі вклади, це теж дає певний рівень забезпеченості.

Додати BFM.ru в ваші джерела новин?