- Процедура розрахунку по операціях купівлі продажу квартири через банківську комірку
- Умови доступу продавця і покупця до осередку і етапи угоди
- На що звернути увагу при укладанні договору оренди банківського сейфа
- Про що повинен подбати Продавець
- Про що повинен подбати Покупець
- Який банк вибрати для оренди комірки
Близько 90% розрахунків по операціях купівлі продажу квартир на вторинному ринку відбуваються з використанням банківських сейфів. У даній статті ми опишемо процедуру таких угод, розповімо на що треба звертати увагу при укладанні договору оренди банківської комірки, опишемо супутні ризики для кожної зі сторін і дії покупця і продавця, що дозволяють мінімізувати ці ризики. Як приклад ми будемо звертатися до договору оренди банківської комірки ПАТ «Сбербанк РФ».
Процедура розрахунку по операціях купівлі продажу квартири через банківську комірку
Процедура розрахунку складається з наступних етапів:
1. Покупець і Продавець спільно укладають в банку договір оренди банківської комірки. Покупець або Продавець оплачує оренду сейфа банк. Банк видає Покупцю ключ від комірки.
2. Покупець і Продавець спільно йдуть в банк, перераховують і закладають гроші в клітинку.
3. Покупець і Продавець укладають договір купівлі продажу квартири. Покупець одночасно з цим передає продавцеві ключ від банківської комірки. (Як правило це відбувається в офісі брокера / агента з боку продавця або брокера / агента з боку покупця.)
4. Продавець реєструє договір купівлі продажу в Єдиному державному реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП).
5. Продавець, пред'являє уповноваженому працівнику банку договір купівлі продажу квартири з відміткою про держ. реєстрації, отримує доступ до осередку і забирає гроші. Угоду закрито розрахунок зроблений.
Дана послідовність дій забезпечується умовами доступу покупця і продавця до осередку, які встановлюються договором оренди банківської комірки.
Умови доступу продавця і покупця до осередку і етапи угоди
Одні тільки умови доступу покупця і продавця до осередку прописані в договорі оренди комірки не можуть гарантувати, що всі етапи угоди пройдуть згідно з планом. Про ризики покупця і продавця ми розповімо нижче.
На що звернути увагу при укладанні договору оренди банківського сейфа
Договір підписується як покупцем, так і продавцем. Для укладення договору покупцеві і продавцеві необхідно мати тільки паспорт. Як правило договір укладається строком на місяць. Термін оренди вказується в договорі і в акті передачі сейфа, який оформляється одночасно з договором. У формі акта передачі сейфа, що застосовується Ощадбанком, безпосередньо вказується дата початку та дата закінчення терміну оренди сейфа.
Плату за осередок може внести будь-яка зі сторін. За усталеною практикою витрати по осередку сплачує Покупець. У разі оренди комірки в Ощадбанку боку оплачують:
а) вартість оренди комірки (вартість залежить від терміну оренди і розміру осередку ) (Посилання на сторінки)
б) вартість послуги з контролю допуску до осередку (2 000 рублів).
Ці дві суми прописують в договорі окремо.
Якщо розрахунки за угодою відбуваються в рублях, гроші для розрахунків по угоді можуть займати досить великий обсяг. Для їх зберігання потрібно осередок висотою від 20 см. І більше. З питання необхідного розміру осередку краще проконсультуватися з співробітниками банку. Вартість оренди комірки у різних банків можна дізнатися за допомогою нашого інструменту підбору банківських сейфів . Оренда осередку від 20 до 25 см. На місяць у Ощадбанку обійдеться в 2200 рублів. Всього оренда комірки з послугами з контролю допуску до осередку в Ощадбанку складе 4200 рублів. Оплата оренди комірки і послуги з контролю допуску до осередку проводитися при підписанні договору.
Ключ, згідно з умовами договору, банк передає покупцеві.
У договорі прописуються такі реквізити,
- дані продавця
- ПІБ *
- місце проживання (реєстрації) *
- дата і місце народження
- громадянство
- реквізити документа, що посвідчує особу;
- ІПН (якщо є)
- дані покупця
- Ті ж що і для продавця *
- Адреса об'єкта нерухомості (квартири) *
* Будуть звірятися з договором купівлі продажу
Рекомендується дуже уважно перевіряти ці реквізити, особливо це важливо для продавця. Банк буде звіряти реквізити договору купівлі продажу квартири саме з реквізитами договору оренди комірки. Якщо який-небудь з підкреслених вище реквізитів, не збіжиться, Продавець не зможе отримати доступ до осередку і забрати належні йому гроші.
При укладанні договору також рекомендуємо перевірити:
- Адреса сховища (приміщення в якому розташована комірка)
- Термін, протягом якого Покупець після закінчення договору має доступ до осередку (в цей термін він може забрати свої гроші назад з осередку, якщо угода не відбулася)
Сама трудомістка процедура у всій схемі - це перерахунок грошей при їх закладці в клітинку. Вона може зайнятий декілька годин. Саме ця трудомістка процедура у всій угоді. Продавцю бажано скористатися обладнанням для перерахунку грошей, яке, як правило, надає банк, за окрему плату. Продавець також може замовити послугу по перерахунку грошей у банку. Для цього необхідно заздалегідь уточнити вартість цих послуг і порядок їх оплати.
При отриманні ключа бажано відразу перевірити підходити чи ключ до осередку. У банку той же може бути будь-яка плутанина. Рекомендується також дістати внутрішній контейнер і перевірити його на справність.
Про що повинен подбати Продавець
Продавцю і покупцю, що не є професіоналами в нерухомості, перш за все необхідна допомога їх агентів / брокерів / ріелторів, через яких вони проводять операцію (далі Агенти продавця і покупця). У договорі оренди банківської комірки можна прописати можливість присутності при операціях з осередком довірених осіб - Агентів продавця і покупця. Присутність довірених осіб не обов'язково для доступу до осередку, але вони можуть бути запрошені за бажанням покупця або продавця.
При підписанні договору банк передає ключ покупцеві. Щоб Продавець міг забрати гроші з осередку він повинен взяти ключ у покупця. Договором оренди банківської комірки процедура передачі ключа від Покупця Продавцю ніяк не обумовлена. Існує ризик, що покупцеві не передадуть ключ або передадуть підроблений ключ. Покупець і Продавець повинні обумовити процедуру передачі ключа окремо. Як правило, ключ передається від Покупця Продавцю в момент підписання договору купівлі продажу квартири (до його реєстрації). Іноді за взаємною домовленістю Продавець після закладки грошей передають ключ агенту однієї із сторін, який в даному випадку є посередником між сторонами. Існують схеми де ключ передається на зберігання в банк згідно з окремими домовленостями.
Термін оренди комірки обмежений за часом. Протягом цього терміну Продавець повинен зареєструвати договір купівлі продажу, без чого він не зможе отримати належні йому гроші. При затримках в реєстрації договору Продавець ризикує залишитися без грошей. Реєстрація угоди купівлі продажу квартири в Москві займає, як правило, 5-7 днів, проте можливі затримки в зв'язку з помилками в документах або збоями в системі. Осередок як правило орендують на 1 місяць. Банк може продовжити, термін оренди на прохання обох сторін (Продавця і Покупця), однак якщо Покупець не захоче підписувати таку угоду, примусити його до цього неможливо. Продавцю слід проконсультуватися з брокером про можливі затримки в реєстрації угоді і, якщо такі затримки вірогідні, наполягати на збільшенні терміну оренди комірки.
Після того як Продавець отримав ключ і зареєстрував договір, він має доступ до осередку. Тепер Продавець хотів би відкрити осередок і виявити там необхідну суму грошей. Якщо її там не буде Продавець буде сильно розчарований. Щоб не отримати неприємний сюрприз, Продавець повинен проконтролювати, що необхідна сума закладена в клітинку і що купюри не підроблені. Таким чином, завдання перерахунку грошей під час її закладки в осередок є завданням продавця. Він повинен заздалегідь спланувати всю процедуру. Має сенс замовити послугу перерахунку і перевірку грошей у банку, в середньому така послуга коштує 0,2% від суми грошей. Щоб уникнути крадіжки або підробки Продавець під час закладки повинен мати гроші і осередок в своєму полі зір весь час поки осередок не буде закрита, і всі особи, присутні в сховище разом з ним не залишити приміщення.
Про що повинен подбати Покупець
Основний ризик для покупця - це ризик того, що права на придбану ним квартиру, не будуть зареєстровані належним чином. Згідно з умовами договору оренди, банк бере на себе зобов'язання перевірити реквізити договору купив продажу квартири і / або виписки з реєстру власності (ЕГРП), пред'явлених продавцем, перевірити наявність штампа на договорі, що підтверджує його реєстрацію в ЕГРП. Одночасно банк звільняє себе від відповідальності за недостовірність і недійсність зазначених документів. Таким чином, Покупець не захищений на 100% від ризиків шахрайства. За допомогою свого агента Покупець повинен вжити ряд інших заходів для виключення ризиків шахрайства. Опис цих заходів не є предметом даної статті.
Великі суми грошей, необхідні для розрахунків по операціях з нерухомістю, залучають кримінальні елементи. Покупцеві не рекомендується везти всю суму на закладку в клітинку одним разом. На згадку про день закладки грошей буде знати велику кількість людей: Продавець, його агент, співробітники банку. Ця інформація може потрапити до кримінальних елементів і Покупець може бути пограбований по дорозі в банк. Для мінімізації ризиків Покупець може орендувати інший осередок в тому ж сховище і зібрати гроші в цьому осередку, привозячи їх невеликими сумами. Також гроші можна відправити в банк, що надає осередок, по безналу, і зняти готівкою в день закладки. В останньому варіанті автоматично вирішується проблема перерахунку грошей, так як Продавець може бачити яка суми була знята з рахунку.
Коли Покупець передає великі готівкові гроші продавцю за що-небудь, Покупець може попросити у продавця розписку про отримання грошей. На жаль, при схемі розрахунків з осередком у Покупця немає такої можливості, тому що він не передає гроші безпосередньо Продавцю, а закладає їх у клітинку. Нашому Покупцеві така розписка може знадобиться в разі судових або не дай бог кримінальних розглядів з Продавцем, а також для податкових відрахувань. Покупцеві рекомендується узгодити з Продавцем альтернативну процедуру з підготовки розписки про передачу / отримання грошей.
Іноді після закладки грошей в осередок угоди засмучуються. В цьому випадку Покупцеві треба чекати до закінчення терміну оренди комірки щоб повернути свої гроші назад. Гроші Покупця заморожуються на термін оренди комірки, що може спричинити втрати на відсотках, валютних коливаннях або інфляції, особливо коли для угоди заощадження в доларах переводилися в рублі. Таким чином, Покупець зацікавлений в якомога більш коротких термінах оренди комірки, що, як ми показали раніше, суперечить інтересам продавця. Термін оренди комірки повинен бути предметом розумного компромісу між Покупцем і Продавцем.
Який банк вибрати для оренди комірки
Дуже важливо щоб співробітники в відділенні банку, де ви будите проводити операцію мали досвід проведення таких операцій. Відповідно банк і саме відділення повинні бути великими з великим потоком клієнтів. Не можна забувати і про надійність банку, і про ціну оренди комірки. Підібрати відповідний банк і відділення в залежності від надійності, ціни та розташування допоможе наш інструмент підбору банківських сейфів . Необхідні поради ви також можете отримати у свого агента з нерухомості.
