Ремонт перед продажем або орендою квартири: за і проти

1. передпродажний ремонт
2. Економ клас
3. Косметичний ремонт
4. Передпродажний ремонт без витрат
5. Чи є попит на капітальний ремонт?
6. Бізнес клас
7. дизайнерський ремонт
8. «Ні» екстравагантним інтер'єрів
9. Дизайнерський ремонт в казахстанських умовах
10. Ремонт перед орендою
11. Економ клас
12. Бізнес клас
13. Поради

Більшість людей починають ремонт в тих будинках і квартирах, в яких в подальшому збираються жити довго і щасливо. А ось ідея з допомогою ремонту підготувати квартиру для інших людей приходить не всім.

Тим часом ремонт житла, призначеного для продажу або здачі в оренду, - необхідний етап, який може і не збільшить вартість квартири, зате допоможе швидше завершити процес пошуку клієнтів і підвищить конкурентоспроможність об'єкта нерухомості на ринку. Однак якого масштабу повинен бути проведений ремонт, щоб не бути збитковим, і від чого це залежить? Відповідь на це питання допомогли знайти експерти.

передпродажний ремонт

Про те, треба чи не треба робити ремонт в квартирі, яку ви збираєтеся найближчим часом продати, ріелтори навіть не сперечаються:

- Ремонт робити однозначно потрібно! Нехай простий, косметичний, щоб освіжити її і зробити привабливою для потенційних покупців або орендарів, - кажуть фахівці агентства елітної нерухомості Астани BEST Realty. Але ось масштаб проведених робіт і величина витрат на них не в останню чергу залежать від класу житла.

Економ клас

Експерти вважають, що продавцям звичайних квартир економ-класу немає сенсу вкладати в передпродажний ремонт багато грошей, тому що покупці такої нерухомості, як правило, не мають наміру переплачувати за дорогу плитку або текстильні шпалери. Як зазначає ріелтор АН «Експерт» Дана Жакіпбекова, багато власників часто оцінюють свою квартиру, завищуючи ціну, грунтуючись на аналогічному варіанті в тому ж районі і з урахуванням своїх капіталовкладень в ремонт квартири. З огляду на свій ремонт, власники квартир підвищують ціни в середньому на 30% від її ринкової вартості. Але квартири з ремонтом капітальним або косметичним мають невелику різницю в ціні. Та й покупці такого класу нерухомості, як правило, вважають за краще варіанти за більш низьку ціну з простим ремонтом.

- Гарний, якісний ремонт підвищує вартість квартири, але не більше ніж на 15-20%. Доречніше говорити про швидкість продажу - об'єкт із гарним оздобленням продасться швидше, ніж менш презентабельний. Однак власникам нерухомості необхідно пам'ятати, що витрати, вкладені в ремонт об'єкта, - це практично завжди неокупні витрати, - вважає ріелтор агентства BEST Realty Мадіна Байболова.

Як не прогоріти на ремонті >>>

Косметичний ремонт

Тому, готуючи до продажу квартиру економ-класу, власникам досить буде зробити косметичний ремонт. Які роботи обов'язково повинні в нього включаться?

По-перше, довго живучи в квартирі, господарі перестають помічати дрібні потертості, тріщини, плями. Однак людям, вперше входять в квартиру, вони кидаються в очі. Тому, перед тим як показати об'єкт нерухомості клієнтам, варто змінити шпалери або перефарбувати заново стіни, замінити вимикачі і розетки. Квартира відразу придбає свіжий, презентабельний вигляд, а витрати на такі роботи невеликі. При цьому перевагу варто віддати нейтральним кольорам шпалер або фарби для стін: бежевому, персиковому і т.д.

По-друге, якщо в квартирі встановлено стара сантехніка, то її варто замінити. Хоча б крани і ручки, що знаходяться на кухні та у ванній кімнаті.

По-третє, вікна і двері в квартирі, що продається повинні бути в хорошому стані. Їх варто, якщо не замінити, що досить дорого, то хоча б заново пофарбувати.

Крім того, потрібно звернути увагу на комунікації і інженерію в будинках економ-класу. Тому, якщо перед продажем замінити труби, батареї, проводку - це буде виглядати значним плюсом в очах покупців.

При проведенні робіт варто віддавати собі звіт в тому, що всі оздоблювальні матеріали повинні відповідати рівню економ-класу.

- Робити в простих квартирах дорогий ремонт буде просто економічно невигідно. Ніхто не буде платити за житло на околиці в старому будинку стільки ж, скільки за квартиру в центрі міста, тільки тому, що там зроблений розкішний ремонт. Не можна перестрибнути з сегмента «економ» в сегменти «бізнес» і «еліт», навіть якщо обробити квартиру золотом, - говорить ріелтор Мадіна Байболова.

Передпродажний ремонт без витрат

Але бувають ситуації, коли у власників нерухомості немає коштів навіть на простий ремонт. Що робити в такому випадку? Відповідь проста: потрібно йти від зворотного. Ріелтор АН «Експерт» Микита Чугунов зазначає, що існує категорія покупців житла економ-класу, які намагаються знайти варіант без ремонту, щоб можна було облаштувати своє житло під свій смак. І таких чимало. Тому, якщо коштів на передпродажний ремонт немає, можна націлюватися на пошук таких покупців. Зняти зі стін шпалери, ошкурить стіни, побілити стелю, демонтувати вбудовані шафи і антресолі - в загальному, привести квартиру в стан «передремонтної готовності».

Чи є попит на капітальний ремонт?

Косметичний ремонт - ідеальний варіант для підготовки квартири економ-класу до продажу. Але виникають і такі ситуації, коли, тільки закінчивши капітальний ремонт, господарі змушені продавати квартиру. У цьому випадку експерти вважають, що можна включити в вартість квартири половину вартості проведеного ремонту. Невеликий попит на квартири економ-класу з капітальним ремонтом є у певної категорії громадян.

- Квартири з капітальним ремонтом затребувані, наприклад, у громадян, які купують нерухомість в іпотеку, - у них просто немає готівки для проведення ремонтних робіт. Люди, які приїжджають з інших регіонів країни, також часто віддають перевагу квартирам з готовим ремонтом, тому що не мають у своєму розпорядженні часом для самостійної роботи. Але покупці готові платити за простій капітальний ремонт, а не за дизайнерські вишукування, - пояснює ріелтор «АН Експерт» Христина Биенко.

Філософія комфорту >>>

Бізнес клас

Що стосується квартир і будинків бізнес-класу, то тут складається дещо інша ситуація. Люди, які можуть дозволити собі таке житло, частіше вважають за краще варіанти «під ключ».

Не можна забувати ще й про загальне правило, яке свідчить: чим дорожче квартира, тим дорожче повинен бути в ній ремонт. Відповідність статусу житла проведеним там ремонту повинно проявлятися як на рівні якості оздоблювальних матеріалів, сантехніки та комунікацій, так і на рівні ідеї та концепції дизайну. Якщо квартира дорога, то дешевий ремонт буде виробляти негативне враження на потенційних покупців або орендарів, конкурентоспроможність такого житла помітно знизиться. Покупці житла рідко розглядають як варіант квартири на вторинному ринку без якісного ремонту і стильного інтер'єру. Тому, кажучи про передпродажного ремонту квартир бізнес-класу, доречним буде сказати про дизайнерському ремонті.

дизайнерський ремонт

Звернувшись до професіонала, власники нерухомості бізнес-класу отримують можливість зробити інтер'єр гармонійним, красивим і повністю відповідним статусом житла. Однак, розробляючи концепцію дизайну, варто пам'ятати про те, що ви робите його не для себе.

«Ні» екстравагантним інтер'єрів

Що б не думали з цього приводу дизайнери, ріелтори запевняють, що ексклюзивний, незвичайний ремонт, швидше за все, послужить власникам квартири погану службу. З одного боку, оригінальне планування і креативні елементи декору начебто повинні привертати увагу потенційних покупців або орендарів. Але з іншого боку, смаки у всіх різні, а ексклюзивний дорогий ремонт, зроблений дизайнером на замовлення господаря квартири, відображає більшою мірою його уявлення про прекрасне. І не факт, що більшість інших людей з цим баченням згодні, а шукати «однодумців» - процес довгий і виснажливий. Наприклад, на квартиру з чорним мармуровим стелею, червоними стінами і білим підлогою навряд чи знайдеться багато охочих, незалежно від того, у скільки обійшлося все це пишність.

- Як то кажуть, на смак і колір товаришів немає, тому не всі покупці оцінять ваш ремонт, виконаний за авторським проектом, тим більше за нереальну ціну, - відзначають фахівці АН «Експерт».

Тому, роблячи передпродажний ремонт в квартирах бізнес-класу, краще віддати перевагу класичному стилю в нейтральних, теплих тонах.

Дизайнерський ремонт в казахстанських умовах

Однак це все теорія. На практиці ж ринок дизайнерських послуг в Казахстані поки не може похвалитися швидкими темпами розвитку. До послуг дизайнерів звертаються в основному власники комерційних організацій: магазинів, кафе, офісів і так далі, а також власники просторих квартир в новобудовах і приватних будинків з претензією на «елітність».

Лідерами серед міст Казахстану, як за кількістю професіоналів в області дизайну інтер'єрів, так і за кількістю замовників, є Алмати і Астана. Однак і в цих містах люди, як правило, роблять дизайнерський ремонт для себе, а не для майбутніх покупців або орендарів.

- З нашої практики, відсоток людей, які роблять дизайнерський ремонт виключно для підготовки до продажу, невеликий, в основному люди вкладають кошти в ексклюзивну обробку квартири, якщо розраховують жити там самі, - зазначає ріелтор столичного агентства BEST Realty Мадіна Байболова.

Про те ж говорять і карагандинські фахівці:

- Продавці нерухомості бізнес-класу (елітного житла) в передпродажної підготовки своїх квартир не роблять будь-яких грандіозних ремонтів, перепланувань і т.п., так як квартири такого рівня і так знаходяться у відмінному стані. Адже найчастіше квартири бізнес-класу спочатку купуються в чорновому варіанті, і ремонт в них робиться вже з використанням авторських ідей, якісних і дорогих матеріалів. Але не можна упускати той факт, що після закінчення часу зовнішній вигляд квартири, незважаючи на капітальну основу, може зноситися. Тому багато в передпродажної підготовки просто освіжають зовнішній вигляд і інтер'єр квартири, - каже ріелтор АН «Експерт» Микита Чугунов.

Ремонт перед орендою

Якщо, продаючи квартиру, власники ще можуть знайти клієнтів, яких влаштує відсутність ремонту, то знайти орендарів на такі умови майже неможливо. Це і зрозуміло - адже підшукуючи знімну квартиру, люди віддають перевагу повністю укомплектованому житла, так як не мають ні можливості, ні бажання робити там ремонт або привозити багато меблів. Тому ремонт в квартирах, призначених для здачі в оренду, повинен бути обов'язково.

Економ клас

Ремонт в орендованому житлі повинен бути універсальним. Ліквідність квартири підвищує наявність найнеобхідніших меблів, побутової техніки. Матеріали краще вибирати нейтральні, кольору - пастельні.

Ремонт в квартирі для оренди повинен бути виконаний в такому обсязі, щоб у ній можна було жити без проведення додаткових робіт.

Додаткову вигоду при здачі квартири в оренду може принести перепланування. Наприклад, в трикімнатній квартирі з вітальні і двома спальнями кухню можна перенести в вітальню, а на її місці зробити ще одну спальню. Збільшення кількості індивідуальних спальних місць дозволить в рази підвищити орендну ставку.

Неодмінним компонентом орендної квартири економ-класу повинна бути повністю укомплектована кухня. Побутова техніка не обов'язково повинна бути дорогою. Холодильник, плита, чайник - орендарів потрібно забезпечити тільки найнеобхіднішим.

Таким чином, ремонт квартир економ-класу, призначених для здачі в оренду, повинен бути більш масштабним, ніж ремонт таких же квартир для продажу. При цьому потрібно враховувати, що сильно завищувати ціни, сподіваючись швидко відшкодувати свої витрати, - не найкраща ідея.

- Що стосується сегмента економ-класу, тут орендар дивиться в першу чергу на ціну, і однозначно простіше здати об'єкт з простим ремонтом, але за нижчою ціною, - пояснює ріелтор агентства BEST Realty.

Так, витрати на ремонт квартир економ-класу, призначених для оренди, будуть більше, але розглядати їх варто як необхідні інвестиції в ваш бізнес.

Як зробити малогабаритну квартиру комфортною? >>>

Бізнес клас

Що стосується об'єктів нерухомості бізнес-класу, то тут, як і в випадку з передпродажним ремонтом, ремонт перед здачею в оренду повинен бути проведений по вищому розряду.

- У сегменті елітної нерухомості орендар завжди дивиться на рівень обробки, цілісність стилю в інтер'єрі, якість меблів і предметів інтер'єру. Для клієнтів елітного сегмента хороший ремонт є обов'язковою вимогою. Орендарі не розуміють, як можна просити за оренду 23 тисячі доларів, коли в квартирі ремонт п'ятирічної давності від забудовника і різношерста меблі, звезені з дач і від родичів. Вони часто готові заплатити трохи більше, але отримати той рівень комфорту, до якого вони звикли і який вважають природнім для себе, - пояснює ріелтор агентства BEST Realty.

- На елітні квартири з євроремонтом великий попит, але мало пропозицій, відповідно, і ціни на ці квартири дуже високі, - говорить ріелтор АН «Експерт» Валерія Сакович.

Однак, знову-таки, смак у всіх різний, і це варто враховувати, оформляючи квартиру, призначену для здачі в оренду. Нехай її інтер'єр буде гармонійним і ненав'язливим, без зайвих «мудре» і «креатівщіни». Природно, що орендна квартира бізнес-класу має бути повністю обставлена ​​якісними меблями і обладнана всім необхідним для комфортного життя.

Виходячи з усього вищесказаного, можна зрозуміти, що дизайнерський ремонт квартири може окупити себе в разі здачі в оренду елітного житла. Стильний інтер'єр зробить квартиру конкурентоспроможною і приверне клієнтів.

Поради

Фахівці агентства BEST Realty:

- Ми не рекомендуємо затівати занадто вишуканий і дорогий дизайнерський ремонт в квартирі для здачі в оренду або перепродажу. Ви можете це зробити для себе, щоб жити в інтер'єрі, який буде радувати саме вас. А для бізнес-цілей (оренда / продаж) поставтеся до ремонту, як до інвестиції - зробіть приємний якісний ремонт в популярному стилі (сучасна класика, модерн), в комфортному для вас бюджеті, не розраховуючи на окупність.

Практика показує, що нерухомість завжди продається не за формулою «я купив за стільки + я вклав в ремонт стільки + я хочу отримати стільки прибутку = ціна», а за ринковою ціною, яку готовий заплатити покупець.

Узагальнюючи, можна виділити кілька універсальних порад:

1. Ремонт в квартирі перед продажем або здачею в оренду повинен відповідати статусу житла на ринку нерухомості. Чим дорожче житло - тим, відповідно, дорожче повинен бути проведений ремонт.
2. Перед продажем об'єкта нерухомості економ-класу капітальний ремонт проводити нерентабельно. Ідеальним варіантом буде легкий косметичний ремонт, який не зажадає великих витрат, але при цьому зробить зовнішній вигляд квартири більш привабливим в очах покупців.
3. Здаючи квартиру економ-класу в оренду, потрібно пам'ятати про те, що орендарі схильні віддавати перевагу більш дешевим варіантам. Але, разом з тим, вони, як правило, хочуть отримати житлоплощу, повністю придатну до комфортного життя: акуратну, зі всіма необхідними меблями і побутовою технікою. Тому ремонт в квартирі, призначеної для оренди, повинен бути дешевим, але повністю закінченим, таким, в якому ви могли б жити самі.
4. Що стосується квартир бізнес-класу, то тут можна з упевненістю говорити про те, що і передпродажний ремонт, і ремонт перед здачею квартири в оренду повинні бути виконані по вищому розряду. Збираючись здавати «елітну» квартиру в оренду, проводячи ремонт, варто звернутися до професіоналів.

Дизайнерський ремонт може підняти вартість орендної плати за таку квартиру, так як покупці об'єктів нерухомості такого класу віддають перевагу комфорту вартості і готові переплачувати за стильний і функціональний інтер'єр.

Марина Данилова, Інформаційна служба kn.kz